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“目前福田新房整体去化率还算不错,在各区中排第一位。但片区内新房分化比较明显,通常存在价格倒挂的楼盘更容易热卖。”

9月13日晚,深圳中原地产研究中心通过微信向《每日经济新闻》记者表示。

一直以来,深圳福田入市的新盘并不多,也正因此,市场对福田区入市的新盘,通常保持着较高关注度。

《每日经济新闻》记者梳理发现,今年福田区累计仅入市6个楼盘,分别是富通九曜公馆、海德园A区、天元花园、天健天骄西筑、左岸红树湾府和湾尚庭玺家园。

公开资料显示,富通九曜公馆今年1月中旬开盘,开盘当天去化41%(116套);5月底入市的海德园A区开盘当天全部售罄;6月底入市的天元花园、天健天骄西筑开盘当天均去化近9成;7月底入市的左岸红树湾府开盘当天去化50%(160套)。8月21日开盘的湾尚庭玺家园情况稍差,当天推出374套房源,去化116套,去化31%。

9月12日下午,《每日经济新闻》记者以购房者身份向湾尚庭玺家园售楼处咨询项目情况,接听电话的工作人员表示“受疫情影响,售楼处目前暂未对外开放,如需看房可提前预约”,此外据其介绍,“目前项目实际去化在6成左右,因为暂时还没向房管部门递交资料,所以网签有所滞后。”

承翰湾尚国际(备案名湾尚庭玺家园)项目现场 每经记者 陈荣浩 摄

城中村旁的新盘,单价11万+

深圳房地产信息网数据显示,湾尚庭玺家园位于福田中心,开发商为承翰集团,共计推出了374套住宅产品,位于庭玺A座和B座。备案均价约11.28万元/平方米,单价区域约8.9万-14.3万元/平方米,区间总价约1056万-3137万元,户型118-175平方米,均为精装交付。

承翰集团为深圳本地开发商。官网显示,承翰集团深耕深圳20余年,先后打造了慢城、海语山林、陶源、来座山等诸多热门项目。

如果光从价格来看,湾尚庭玺家园的销售均价已经是深圳的较高水准了,今年深圳累计入市41个项目,在湾尚庭玺家园之前,也仅有深业中城、海德园、天健天骄西筑、天元花园和富通上舍5个项目价格达到或超过“11字头”。

9月12日下午,《每日经济新闻》记者实探项目现场,因为疫情缘故,湾尚庭玺家园售楼处也未开放。

从区位来看,湾尚庭玺位于福田区福强路与皇岗公园一街交汇处,也处在福田区城中村水围村东部入口处,前身是水围村旧改的一部分。最近的地铁站为福民站,步行时间约12分钟。

湾尚庭玺家园项目附近的商业步行街 每经记者 陈荣浩 摄

从周边配套来看,附近教育资源相对密集,500米内有荔园外国语小学(水围)、云顶小学、绿洲国际小学、保税外国语小学等。

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而从价格来看,湾尚庭玺家园的销售均价似乎比周边二手楼盘要高出不少,湾尚庭玺家园的销售均价为11.28万元/平方米,项目周边有金港豪庭、龙轩豪庭、骏皇名居等二手楼盘,目前挂牌价普遍在7万-9万元/平方米不等。

其中,金港豪庭参考价为7.16万元/平方米,业主实际挂牌价8.4万元/平方米左右;龙轩豪庭参考价为8.13万元/平方米,业主实际挂牌价9.5万元/平方米左右;骏皇名居参考价为8.94万元/平方米,业主实际挂牌价10.6万-12.5万元/平方米不等。

9月12日下午,在该片区从事房产中介工作的张林向记者介绍道,“湾尚庭玺家园主要针对的是区域内的改善型客户,户型主要是3房和4房,最小户型面积也百平方米以上。片区内大户型新盘并不多,所以对改善型刚需还是有一定吸引力。”

“但如果追求性价比以及价差,11万元/平方米以上的单价,确实在前海、南山、香蜜湖等片区有更多选择。”

还得看豪宅

湾尚庭玺家园所在的福田片区,近两年来入市的新盘并不算多,所以片区内新房成交量并不算大。

据乐有家研究中心数据,今年1-8月,福田新房累计成交839套,与其他片区相比成交量相对较小。

2022年深圳中心城区一手住宅成交量走势 来源:乐有家

值得一提的是,近两年福田区入市的新盘,从这些项目的去化率情况来看,大致可分为三个梯队。

其中卖得最好的当属海德园AB区和深业中城,都是开盘即日光;其次是天健天骄西筑、天元花园,去化率都在80%以上;第三梯队则是中洲滨海华府、富通九曜公馆、湾尚庭玺家园、左岸红树湾府,开盘去化率在30%-65%不等。

各梯队的项目自身特点也较为明显。第一梯队与周边倒挂空间明显,且因为学区优势备受家长追捧;第二梯队的天健天骄西筑和天元花园各有特色,前者靠近香蜜湖,后者面积段稀缺,靠近福田中心区,自带30万平方米商业;第三梯队项目均处于城中村附近,在商业配套、区域氛围、学位优势方面无上述楼盘明显。

9月13日下午,乐有家营销总裁孟凡振通过微信向《每日经济新闻》记者表示,目前深圳楼市改善置业的高收入群体占比持续增加,而福田去化率不错的项目,多为户型大、总价高、定位为改善型的中高端产品,恰好满足了置换群体对居住品质的需求;而且在当前经济形势疲软、预期不足的背景下,这部分群体更倾向于选择中高端产品来对冲风险。

孟凡振提到,去化一般的新房项目大多是刚需盘。目前深圳刚需群体对入市还是较为谨慎,出手并不活跃,对未来预期偏低。再加上参考价政策下实际首付成数较高,刚需客入市门槛也较高,二手房出现更多性价比高、接近参考价、位置配套更核心的“笋盘”,所以放慢了新房购房步伐。

深圳中原地产研究中心认为,市场低迷下豪宅相对抢眼,高净值人群受环境、政策影响相对更小。今年市场极度低迷,但是豪宅表现好于刚需改善,因此,入市的几个楼盘中,综合素质较好的海德园、深业中城、天元花园、天健天骄西筑等表现也更好。

封面图片来源:每经记者 陈荣浩 摄

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